재개발 재건축 투자 이것은 알고 하세요
- 부동산이야기
- 2020. 9. 7.
재개발과 재건축은 2000년대 초반부터 투자의 한 자리로 잡고 있습니다. 이런 재개발과 재건축 투자에 대한 이해를 충분히 하여 둔다면 기회가 왔을때 잡을 수 있을 것입니다. 어떤 부분을 알아야 성공적인 투자를 할 수 있는지 알아보겠습니다.
조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자에서 잘 챙기도록 합시다.
공사비
공사비는 아파트를 신축할때 소요되는 비용입니다. 철거에서부터 토지의 토목공사는 물론 아파트를 건축하는데 드는 모든 비용이 이에 해당한다고 볼 수 있습니다. 자체 공사비를 한번 살펴보고 3.3㎡당 공사비로 재건축이나 재개발에 소요되는 총 사업지를 예상할 수 있습니다.
보상금
보상비은 조합원 자격이 안되거나 조합원 분양을 받지 않으려는 이들에게 보상을 해 주는 현금청산금을 이야기 합니다. 여기에는 재개발이나 재건축에서 살고 있는 임차인의 주거이전비나 영업을 하고 있는 상가의 영업보상비도 포함이 됩니다. 재개발 사업은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'을 근거로 강제 수용을 하게 되면 세입자주거이전비와 상가영업보상비를 지급하게 됩니다. 재건축에서는 협의매수나 매도청구소송으로 부동산을 매입할 수도 있습니다. 이러 보상비는 시공사 또는 은행에서 빌려서 충당을 하기 때문에 보상비가 클수록 금융비용이 많이 나가게 됩니다.
공과금
공과금 중에 법인세는 사업성을 판단할 수 있는 중요한 항목입니다. 시행하는 조합은 법인이고 법인은 수익이 날 경우 법인세를 지불하여야 합니다. 사업성이 있는지 없는지 판단할 수 있는 대표적인 지표는 비례율인데 비례율이 100%를 넘으면 법인은 수익이 생기고, 수익에 의한 법인세를 내야 합니다. 사업책자에 법인세가 높게 나와 있다면 비례율이 100%를 넘는 것이고 이에 따라서 사업성이 좋다는 것을 의미합니다.
금융비용
재개발과 재건축은 많은 자금을 빌려서 하는 사업입니다. 일반분양의 분양수익을 내기까지는 차입금으로 운영을 하게 되는데 이주비의 경우는 조합원은 무상으로 돈을 빌리지만, 이자는 실질적으로 조합에서 부담을 합니다. 그 외에 사업을 진행하면서 들어가는 부대비용에 대한 차입금 이자 또한 고려를 해야 하는 부분입니다.
또한, 예비비는 총사업비에 통상 1%를 예비비용을 두고 있는데 이 예비비는 사업 중 뜻하지 않는 비용이 들어갈 경우에 비축하여 놓는 예산입니다. 이런 예비비를 많이 비축해 놓으면 예상하지 못한 일이 생겼을 경우 대처하기가 쉽습니다.
수입추산액은 예상되는 수입을 추산한 금액입니다. 조합원 분양수익과 일반분양 수입을 모두 추정해서 나온 금액입니다. 조합원 분양가는 관리처분계획단계에서 확정이 되지만, 일반분양가는 일반분양시기가 되었을때 시장 상황에 따라 결정이 됩니다.
마치며.
재건축과 재개발 투자를 할 때는 조합창립총회 책자나 관리처분계획 책자를 꼭 읽어 보아야 합니다. 책자에 나온 공사비, 보상비, 공과금, 금융비융은 사업에 대한 간단한 분석을 하는 기초자료이기 때문에 숙지를 해야 투자에서 실패를 하지 않을 것입니다. 또한, 이 외의 항목별 금액과 비율을 잘 따져보아야 할 것입니다. 보통은 부동산중개업소을 통해서 재건축이나 재개발 매물을 구입할 때 부동산 중개업소의 말만 믿고서 기본 책자도 안 보는 분들이 많습니다. 내 재산은 내가 지켜야 하는 만큼 재개발과 재건축 투자시에는 기본적인 사업성 분석이 직접하도록 하면 좋겠습니다.