전세보증금을 지키는 전세 계약 : 제1편 묵시의 갱신 2부

1편 묵시의 갱신 1부에 이어서 묵시의 갱신에 대해서 알아보겠습니다.

 

임대차기간이 만료가 되었는데 임대인과 임차인 서로 아무런 이야기도
없었을 때 계약이 갱신된 것으로 보는 묵시의 갱신이 있습니다.

임대차기간이 만료될 때 임대인이 더 이상 임대차계약을 연장하고 싶지 않을
때에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게
갱신거절의 통지를 하거나 더 이상 계약을 하지 않겠다거나 계약조건을 

변경하지 않으면 묵시의 갱신이 되는 것입니다. 

 

묵시의 갱신이 되면 임대차계약 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로

다시 임대차한 것으로 보게 되고, 이때 임대차기간은 2년으로 되고, 이제 임대인은

임차기간 동안 임대차계약 해지통고를 할 수 없습니다.

 

임대인으로서는 꼼짝없이 2년동안은 다시 임대를 놓아야 되는 상황이 됩니다.

그래서 반드시 임대인의 입장에서는 갱신거절의 통지라던지 또는 계약변경을

하지 않으면 갱신을 하지 않겠다는 뜻의 통지를 내용증명이나 문자 외 여러

수단으로 반드시 하여야 합니다. 

임차인의 경우는 더 이상 살지 않고 계약 연장을 하지 않고 싶을 때는 

반드시 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그 뜻을 임대인에게 통지

해야 하고 이때 주로 내용증명 우편으로 보내면 확실합니다.

만약 그렇지 않으면 임대차 기간이 종료 되었을때 동일한 조건으로

다시 임대차 계약을 한 것으로 보고 임대차 기간은 2년으로 되지만

임대인는 다른 부분이 있는 것이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 

있도록 법이 규정하고 있습니다.

 

제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 1)제6조 제1항에 따라 계약이  갱시된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게    계약해지를 통지할 수 있다.(개정 2009.5.8)   2)제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그  효력이 발생한다.

위 법조항에 따라서 묵시의 갱신의 경우에는 임차인이 임대인에게 계약해지통지를

하고 3개월이 지나면 그 계약을 해지된 것으로 볼 수 있습니다.

그 때 임대인은 보증금을 반환하여 주어야 합니다.

 

만약 월세를 살고 있는 임차인인 경우는 계약 만료일 1개월 전까지는 

갱신거절을 통지하여서 묵시의 갱신이 되지 않게 하여야 합니다.
그렇지 않으면 쓸데없이 3개월분의 월세를 더 내야 되는 상황이 됩니다.

 

이렇게 임대인 또는 임차인이 계약 갱신에 대한 아무런  
통지를 하지 않았을 때 자동으로 갱신된 것으로 보는 걸 묵시의
갱신이라 합니다. 

묵시의 갱신이 된 경우 임차인이 새로운 임차인을 구하고 그리고

임대차 계약을 체결 하였을 경우 기존 임차인에게 공인중개아사에게

지불해야할 중개보수를 달라고 하는 경우가 있습니다. 이런 경우는 적법한

계약해지이기 때문에 기존 임차인 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.

 

임대인은 묵시의 갱신이 되면 임차인의 계약 해지 통보에 대해서 불안한

위치에 있게 되기 때문에 묵시의 갱신이 될 때는 반드시 새로운 임대차

계약서를 작성하거나 종전의 계약서에 새로운 임대기간을 명시하여서

쌍방 도장 날인하여서 계약내용의 변경을 반드시 하여야 합니다. 

임차인이 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 하는 것을 방지할 필요가
있습니다

오늘은 묵시의 갱신에 대해서 알아 보았습니다.

다음편에는 주택임대차보호법에 대항력에 대해서 알아보겠습니다.

감사합니다.