전세 보증금 지키는 방법 대항력
- 부동산이야기
- 2020. 3. 6.
전세를 살다가 임대인이 매매에 의해서 바뀌었을 때 내
보증금과 임대기간은 어떻게 되는 것인지 알아보겠습니다.그
임차인 입장에서 전세계약을 할 때는 가장 중요한 것이 있습니다.
그것은 임차인의 임대기간을 보호하는 것과 임대차 기간이 종료 되었을
때 전세보증금을 전액 반환 받는 것입니다.
현재 임대차계약을 한 임대인으로부터 임차기간을 보호받아야 하는 것은
당연하고 임차주택이 매매 되었을 때 그 임차주택을 매수한 매수인으로
부터 임차 기간을 주장할 수한다는 것입니다.
그리고 보증금을 보호 받는다라는 것은 임대차 기간이 종료 되었을 때
임대차계약을 임대인 으로부터 돌려받을 수 있어야 한다는 것이고 만약에
임차주택이 매매 되었을 때에는 그 임차주택을 매수한 매수인에게 대해서
보증금을 전액 돌려받을 수 합니다.
임대차 계약에서 위와 같이 임차인이 주장 할 수 있는 권리 이것을
"대항력"이라 합니다.
좀 내용이 어렵게 느끼는 분이 있을 것 같아서 쉽게 이야기 하겠습니다.
어느 날 임대인이 와서 `방 빼~~` 이렇게 이야기 하였을 때 임차인이
`못 빼~~` 이렇게 이야기 할 수 있는 것입니다.
또한, 새로 매수한 임대인이 와서 "내가 이집을 새로 샀고, 당신과 계약을
안 했으니 빼~~!" 이렇게 이야기 했을때 임차인이 "못 빼" 이렇게 이야기
할 수 있습니다. 새로운 임대인에게 임차인은 대항력 있는 임차인 이기
때문에 이렇게 주장 할 수 있습니다.
그렇치만, 임차주택이 경매 또는 공매가 되었을 때는 낙찰자 즉
새로운 매수인에게는 대항할 수 있는 권리는 아닙니다.
다만, 선순위임차인일 경우에는 보호를 받을 수 있다고 생각하시면
됩니다.
정상적인 임대차 일 경우는 대항력을 이야기 하는 것이고, 경매나 공매
에서는 우선변제권과 최우선변제권에 대해서 이야기 하게 됩니다.
정상적인 임대차 계약에서 중요한 대항력은 주택임대차 보호법에서는
어떻게 정의를 하는지 알아보겠습니다.
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제3조(대항력 등) 1)임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. |
위에 주택임대차보호법에서 정의 하듯이 등기가 없는 경우도 보호를 받을
수 있으며, 가장 중요한 인도와 주민등록을 마친 날 즉, 전입신고를 한 날
다음 날에 효력이 생긴다는 것입니다. 여기서 인도와 전입이 대항력의 요건이
되는 것이고 다음날 0시부터 효력이 발생한다는 것이 중요한 것입니다.
대항력의 요건에서 꼭 거주를 안하더라도 인도와 전입을 해야지만 대항력의
요건이 완성 됩니다. 임대인에게 자동번호키 열쇠나 비밀번호를 받아서
인도를 받는 과정까지 완료하여 베타적 지배권을 확보해야 합니다.
인도를 받았지만, 전입신고는 아주 아주 중요합니다.
"임대인이 공실인 아파트에 대하여 임차인과 전세계약을 하고 잔금까지
완료하였습니다. 임차인이 사정이 있어서 여섯달 후에 입주를 생각하고
있었습니다. 임차주택은 전세계약 당시 등기부상의 아무런 권리 설정이
없었기에 임차인은 안심하고 전입신고를 하지 않고 내려 갔습니다.
그 때를 노리고 임대인이 전입세대열람원을 열람하니 전입세대가 없는
것을 보고 은행에서 담보대출을 매매가의 70%나 받았습니다. 대출금과
전세금을 합하니 집의 매매가를 초과하였고 임대인은 연락 두절되어서
집은 경매에 넘어갔으며, 세입자는 전세 보증금을 다 잃었습니다."
이경우 전입신고를 임차인이 하였다면, 전입세대열람원에 전입세대가
있기 때문에 은행권에서 대출이 어렵거나 임차인보다 후순위채권자로
들어 가기 때문에 선순위임차인이 임차인은 대항력과 함께 전액보증금을
반환 받을 수 있었습니다.
위와 같이 제일 중요하건 대항력의 요건이 인도와 전입이 내 보증금을
지키는 방법이라는 것을 확인 할 수 있습니다.
어렵지 않습니다. 인도와 전입을 꼭 하시길 바랍니다.