임대차 3법 상임위 모두 통과에 따른 시행 시기와 내용

세입자 보호를 위한 더블어민주당에서 추진했던 '임대차3법'이 국회 상임위원회를 모두 통과했다고 합니다. 국회 법제 사법위원회는 29일 회의에서 미래통합단 위원들이 불참한 가운데 주택임대차보호법 개정안을 의결하였습니다.

임대차3법

목 차

1. 임대차3법이란?
2. 질문과 답변
3. 마무리하면서

임대차 3법이란?

임대차3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 이 3가지 내용입니다. 

• 전월세신고제는 계약 후 30일내에 계약 내용 신고, 임대인.임차인에게 신고 의무 부여 (임차인은 전입신고로 신고를 갈음할 수 있습니다.)
• 전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상승폭(5%이내) 제한, 지방자치단체가 5%이내 상한 결정시 그에 따름
• 계약갱신청구권제는 2+2년 보장안 : 세입자 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약을 연장. (단,계약갱신 청구 거부는 집주인은 물론, 직계존소 비속이 주택에 실거주해야 할 경우는 거부할 수 있다.)

계약갱신청구권에서 집주인이 사용을 하지 않고, 새로운 세입자를 받을 경우에는 기본의 세입자가 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

질문과 답변

Q) 올해 11월 계약이 끝나는데 집주인이 문자로 계약 만료를 선언하는데 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되나서 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니까?
A) 현행법에서 6개월에서 1개월 사이에 계약 만료를 통보하는 건 묵시적 계약 갱신에 대한 내용이고 임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기 때문에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약 연장을 할 수 있습니다.

Q) 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 하는데 법 시행 이후에 1개월이 남지 않았다면 어떻게 될까요?
A) 집주인이 다른 세입자와 계약을 한 경우에는 계약갱신청구권을 쓸 수 없습니다. 새로운 세입자를 보호해야 하기 때문입니다.

Q) 4년 이상 임대차 계약을 연장한 경우 법 시행 후 계약갱신청구권을 사용할 수 있을까요?
A) 가능합니다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 사용 할 수 있다고 규정하고 있습니다. 전에 계약의 갱신 횟수와는 무관합니다.

Q) 계약 갱신 후 세입자가 2년을 채우지 못하고 이사를 가면 중개수수료를 물어줘야 합니까?
A) 아닙니다. 세입자는 계약이 갱신됐다면 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

Q) 집주인이 계약갱신청구권을 거부하는 경우는 집주인 본인만 거주할 경우입니까?
A) 집주인 뿐만 아니라 직계존속과 직계비속까지 집에 거주하는 경우입니다.

Q) 집주인이 부당하게 계약갱신 청구를 거절하여서 손해배상을 청구하는 것은 집주인의 실거주를 속였을 때만 있습니까?
A) 법에서 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 대해서 손해배상을 청구하는 내용은 법에 따로 적시되어 있지는 않습니다.

Q) 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산합니까?
A) 정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하여서 계산하면 편합니다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있습니다.

Q) 임대차 3법은 언제 시행될까요?
A) 임대차 3법중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 내달 중에는 시행될 전망입니다. 하지만 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행됩니다. 

마무리하면서

우여곡절이 많은 상황에서 '임대차 3법'이 국회 상임위를 통과하였습니다. 이에 따른 여파가 생길 것이라 생각됩니다. 초반에 시행 단계에서는 단기적이 효과는 있을 수 있지만, 장기적으로는 기존의 세입자와 계약이 끝나고, 새로운 세입자를 받을 경우에는 임대료를 한꺼번에 올리는 현상이 생길 수 있고 이에 따라서 전세금의 상승을 가져올 수도 있습니다. 또한, 임대공급의 감소로도 이어 질 수도 있습니다. 필자 생각은 정부의 빈번한 부동산 정책은 부동산 시장에 오히려 악영향으로 작용하고 있다는 생각이 듭니다. 부동산시장은 시장의 흐름에 따라서 흘러가게 어느 정도 두면 더 좋치 않을까 생각합니다. 규제에 의한 틈새시장, 풍선효과로 인하여 결국은 서민들에게 허탈감만 더 심어 주지 않을까 하는 우려가 있습니다.

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