7.10부동산대책에 의한 등록 주택임대사업자 제도 정리

빈번하게 부동산대책이 나오면서 등록 주택임대사업자 제도에 대한 이야기가 뜨겁습니다. 등록 주택임대사업자에 대한 혜택을 이용하여서 다주택자들이 늘어나면서 집값이 급등하였고, 이에 기존에 등록한 임대 주택임대사업자도 소급하여서 모든 세제혜택을 없애는 건 물론, 주택임대사업자 제도를 자체 폐지하여야 한다는 여론이 많습니다. 정부는 민간임대사업의 발전과 확대를 위해서 주택임대사업자 제도를 만들어서 임대사업을 장려하였습니다. 주택임대사업자는 종부세, 양도소득세, 재산세 등 많은 혜택이 있는 제도입니다. 

이런 혜택이 있는 주택임대사업자를 정부가 규정한 까다롭고 복잡한 의무준수 규정을 지키면서 임대사업을 하는 선량한 사업자들도 많습니다. 그러나, 일부 고가의 아파트를 이 제도를 이용해서 투기성으로 투자를 하는 사람들이 늘어났고, 이에 일명 '미친 아파트값'이라는 이야기까지 나오고 있습니다. 이에 정부는 직접 만들고 활성화 시킨 임대사업자 제도를 고치고 규제하려고 합니다. 이에 대해서 알아봅시다.

목 차

1. 등록에 대한 사항
2. 신규 주택임대사업자 기간과 임대보증금 보증가입 의무화
3. 장기보유 특별공제 및 양도세 감면 혜택
4. 마치며

등록에 대한 사항

최근 7.10부동산 대책에서는 임대사업자 제도를 축소하는 내용이 있었습니다. 발표한 7월 10일이후 7월 11일 부터 바뀐 제도를 바로 적용하였습니다.

• 4년 단기 임대사업자 폐지 및 등록 불가
• 아파트는 단기와 8년 장기일반임대사업자 등록불가(오피스텔,다세대등은 장기임대 등록 가능)
• 4년 단기임대를 8년 장기임대로 전환 불가
• 폐지유형의 임대의무 기간 경과시 자동 등록말소(현재 임대사업자 등록된 자동말소 대상 임대주텍은 등록말소 시점까지는 세제혜택은 유지됩니다.)
• 4년 단기임대와 아파트를 등록한 장기일반임대는 규정을 잘 준수한 임대사업자의 경우 임대사업자가 원할 경우 자진말소를 허용합니다.(임대의무기간 미준수에 대한 과태료 부과를 면제 받는 것입니다.)

※시행시기: '민간임대주택에 관한 특별법' 개정후 즉시 시행예정( 현재 임대의무기간이 경과된 임대등록 주택은 법률 개정 즉시 자동으로 등록말소됩니다.)

신규 주택임대사업자 기간과 임대보증금 보증가입 의무화

현행은 단기임대와 장기일반임대가 있지만, 앞으로는 단기는 폐지되고 장기일반임대는 8년 의무보유기간에서 10년으로 늘어납니다. 이제는 새롭게 내는 주택임대사업자는 의무보유기간이 무조건 10년이 되는 것입니다. 

현재는 일반 개인 등록임대사업자들은 임대보증금 보증가입 의무 규정이 없었으나, 앞으로는 모든 등록임대사업자의 임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화됩니다. 신규 등록하는 임대주택과 기존에 등록된 임대주택 모두 보증가입 의무가 적용됩니다. 단, 법 개정 이전에는 기존에 등록된 임대사업 중인 임대주택은 법 개정후 1년간 유예기간을 부여하고, 1년이 지난 후 임대차 계약 갱신 또는 임차인 변경 시부터는 보증보험 가입을 의무화 하여야 합니다.

장기보유 특별공제 및 양도세 감면 혜택

현재는 전용면적 85㎡이하의 수도권 기준시가 6억원이하 비수도권은 3억원 이하에 대하여서 8년 장기일반임대주택으로 등록하고 임대료 5% 상한제한 규정을 잘 지키면 8년이상 임대보유시 50%, 10년이상 임대 보유시 70%의 장기보유특별공제 혜택을 부여하고 있습니다.

앞으로는 어떻게 바뀌는지 알아보겠습니다.

현재는 2022년 12월 31일까지 임대사업자로 등록하는 임대주택에 혜택을 부여하지만, 이번에는 2년이 단축되어서 2020년 12월 31일까지 임대사업자로 등록하는 임대주택만 혜택을 부여합니다. 즉, 올해 말일날까지 등록을 해야 혜택을 받을 수 있습니다.

현재는 앞에서 이야기 한 것처럼 50%나 70%를 보유기간에 따라 공제를 받지만, 앞으로는 임대사업자 등록 이후 임대기간으로 한정하여 장기보유특별공제 감면혜택을 적용 받습니다. 풀어서 이야기하면, 2010년 2월에 취득한 임대주택을 2020년 1월에 장기일반임대사업자로 등록하고 임대 보유기간 10년이 지난 2030년 1월에 양도하였으면 종전에는 양도차익에 대한 장기보유특별공제를 70% 감면 받았습니다. 그러나, 이제는 2010년 2월에서 2030년 1월까지가 아니라 장기일반임대사업자를 등록한 2020년 1월에서 2030년 1월까지 기간에 대한 양도차익에 대해서만 70%를 받고 2010년 2월에서 2020년 1월까지의 양도차익에 대하서는 공제를 받을 수 없습니다.

마치며.

지금까지 7.10부동산대책에 의한 등록 주택임대사업자에 대한 변경된 내용을 정리 하여 보았습니다. 이외에도 적용기한이 종료되는 세제혜택이 많습니다. 취득세, 재산세, 임대소득세, 앞에서 이야기한 장기보유 특별공제등 많은 세제혜택 기간이 종료가 되는 혜택이 많습니다. 이에 필자 생각은 앞으로 주택임대사업자에 대한 메리트가 많이 감소할 것으로 생각됩니다. 또한, '임대차보호 3법'에서 5법까지 이야기가 나오고 있는 상태인 만큼 정부에서는 임대사업자 제도를 유지할 생각이 없어 보인다 생각됩니다. 혜택이 축소되고 혜택기한이 종료되면 대부분의 사람들이 등록 주택임대사업자를 내지 않을 것이고 말그대로 유명무실한 제도가 될 것이라 생각됩니다. 올해 말까지는 세제혜택 중 양도세를 감면 받는 혜택, 장기보유특별공제를 받을 수 있으니 혹시 임대 주택임대사업자를 내실 분은 올해 말일까지 심사숙고를 하셔야 할 것같습니다. 주택임대사업자 제도를 정부에서 만들고 활성화 시켰지만, 결국은 축소 폐지하는 것도 정부의 주도하는 것 같습니다. 

2020/07/11 - [부동산이야기] - 710 부동산대책 발표된 내용 총정리

710 부동산대책 발표된 내용 총정리