주택임대 소득세 계산 방법 총정리

주택임대소득세 신고 납부기한

2020.5.1~2020.6.1이 원칙이나 이번 코로나19 피해 극복을 위해 납부기한이 3개월 연장되어 8월 31일까지 납부하면

됩니다. 다만, 신고는 당초 일정과 마찬가지로 6월 1일까지 마쳐야 합니다.

주택임대소득세의 과세이유와 변천사

2019년 소득분부터는 2,000만원이하주택임대소득도 전면 과세가 됩니다.

사업자 등록도 해야하고 2020년 5월 종합소득세 신고기간의 소득세 신고도 해야 합니다.

주택은 상가임대 및 다른업종과의 형평성 문제와 소득이 있는 것은 세금을 내야 하는 과세원칙 때문에 주택에 대해서도

소득세를 부과하게 되었습니다.

주택임대소득세는 2013년 이전 주택임대소득에 대하여 전부과세를 하였으나, 2014년부터 2018년까지 2,000만원이하는

한시적으로 비과세혜택을 주었습니다. 2019년부터 2,000만원이하 주택임대소득에 대해서도 과세를 하게 되었습니다.

주택임대소득 신고대상

과세대상(주택수기준)
주택수	월세소득	임대보증금
1주택	비과세	비과세
2주택	과세	비과세
3주택이상	과세	간주임대료

※주택수는 사람별로하며 부부는 주택수를 합산합니다.

3주택이상에서 과세되는 간주임대료란?

간주임대료란 임대보증금의 예금시 발생하는 금융수익 즉, 이자를 임대수익으로 간주하여 과세합니다.

   계산법 (전체보증금-3억) X 60% X 정기예금이자율(2019년 2.1%) - 수입이자(실제로 번 이자소득) 등

☞단, 소형주택(전용40㎡이하와 기준시가 2억이하의 주택)은 간주임대료 과세대상에서 제외하며,

   간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않습니다.(2021.12.31까지 적용)

주택임대소득 과세방법

• 년간임대소득금액이 2천만원이하일때는 종합과세,분리과세 중 선택
• 년간임대소득금액이 2천만원초과일때는 종합과세를 합니다. 

※과세는 인별 과세로 하면 부부합산은 아닙니다. 모든 소득세는 인별로 합니다.

 (부부가 3,000만원의 임대소득이 있는 경우는 각각 1,500만원씩 분리과세 선택이 가능합니다.)

기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세대상입니다.

소유 주택 수 판단기준

1. 본인과 배우자는 부부합산 판단으로 부부가 각각 1채씩 소유하고 있으면, 2주택이 됩니다.
2. 공동명의일 경우는 지분이 가장 큰 사람의 주택수에 포함하며, 지분이 큰 자가 2인 이상일 경우는 각각의 주택수에 포함하고, 합의할 경우 합의 된 사람의 주택수에 포함합니다.
3. 다가구 주택일 경우는 1주택으로 계산하지만, 구분등기된 경우는 각각의 주택수로 계산합니다.

부부 공동명의 1채인 경우는 과세대상에서 제외합니다.

본인이 보유한 주택을 1채 임대하고 부모님 주택에 거주하는 경우도 과세대상이 아닙니다.

종합과세와 분리과세의 차이점

2천만원초과일경우 종합과세	근로소득,사업소득,연금소득,이자소득,배당소득등 모든 소득을 합산하여 과세	누진세율 6~42%
2천만원이하일경우 분리과세	종합소득을 합산하지 않고 분리하여 주택임대소득만 과세	단일세율 14%

주택임대 소득세의 필요경비 및 기본공제와 감면혜택

구분		일반 임대사업자 또는 미등록사업자	주택임대사업자
분리과세	필요경비	50%	60%
	기본공제	200만원	400만원
분리,종합과세	소득세감면	없음.	4년 30%,8년 75%

• 분리과세의 기본공제는 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하일 경우에만 적용이 됩니다.
• 사업소득이나 근로소득이 2천만원이 넘으면 적용 받기 쉽지 않습니다.
• 주택임대사업자의 소득세 감면은 2022년까지 한시적으로 적용되고 이후 축소될 예정입니다.

주택임대 소득세 계산으로 비교

구분	일반임대사업 및 미등록	주택임대사업자 4년	주택임대사업자 8년
수입금액	20,000,000	20,000,000	20,000,000
필요경비	50%로 10,000,000	60%로 12,000,000	60%로 12,000,000
기본공제	2,000,000	4,000,000	4,000,000
과세표준	8,000,000	4,000,000	4,000,000
산출세액	1,120,000	560,000	560,000
소득세감면		30%로 168,000	75%로 420,000
납부할세액	1,120,000	392,000	140,000

주택임대 소득세가 0원이 되는 면세점

면세점이란 일정금액 이하인 과세대상에 대하여 과세를 제외

• 일반임대사업자나 미등록자는 월 33만원(연4,000,000원)일 경우 면세점이 됩니다.
• 주택임대사업자는 월 83만원(연10,000,000원)일 경우 면세점이 됩니다.

마무리하면서

주택임대 소득세 2019년 귀속분에 대하여 2020년 5월 1일부터 6월 1일까지 신고하고 8월31일까지 납부하여야 합니다.

주택임대사업자가 아닌 경우에도 2주택이상이면 과세대상자이며, 2,000만원 이하의 주택임대소득에 대해서

신고 납부를 하여야 합니다.

잊지 말고 신고납부하시길 바랍니다.

2020/04/23 - [라이프 매거진] - 인천시 소상공인 지원과 긴급재난지원금 5월 4일부터 선지급

2020/05/14 - [라이프 매거진] - 주택임대소득세 납부로 건강보험료 피부양자 자격 상실되는 기준

주택임대소득세 납부로 건강보험료 피부양자 자격 상실되는 기준